基本案情

　　某案涉商铺原产权人为甲公司。2020年10月9日，法院对包含案涉商铺在内的3000余平方米房产进行了查封。2021年10月，甲公司与杨某签订《房屋租赁合同》，将上述房产出租给杨某，租期20年。同年11月，杨某又将上述房产出租给乙公司，租期15年。随后，乙公司对承租范围内的房屋进行基础设施建设和改造，并以乙公司名义进行统一出租管理。同年12月，乙公司与魏某签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租给魏某开设汽修店，租赁面积233平方米，租期5年，每平米月租金70元。2022年11月，包含案涉商铺在内的房产被法院依法拍卖，《拍卖对象调查情况表》备注信息为“出租、修车”，瑕疵说明为“各商铺租期不等，均在正常营业，租户配合本次拍卖，请自行看房了解”。月底，吴某竞得案涉商铺，执行法官在案涉商铺现场将房产交接给吴某。2023年1月，吴某向乙公司及汽修店经营者魏某发短信主张租金未果，遂向法院提起诉讼，请求判令汽修店腾退交还房产，并赔偿租金损失。

　　判决理由及结果

　　一审法院认为，吴某是基于法院强制拍卖而取得诉争商铺所有权的，该方式并未体现平等主体间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，故不应适用“买卖不破租赁”原则。虽然诉争房屋被法院设定查封后，经杨某、乙公司层层出租给汽修店，但因我国法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，故上述租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，申请人可以申请执行法院解除被申请人占有。

　　本案中，汽修店依据租赁合同占有诉争房屋，执行程序中申请执行人未申请，法院也未解除其占有。吴某在执行成交前明知并接受了汽修店的租赁事实，在诉讼中也称拍卖公告中载有租赁信息。一审法院结合当事人提交的证据、涉诉房产使用状况等，认定吴某与乙公司、汽修店重新建立了新的租赁关系，同时结合乙公司、汽修店事实上占有、使用涉诉房屋，以及乙公司对包括涉诉房产在内的房产进行整体开发的情况，认定吴某在拍卖取得涉诉房屋后，与乙公司形成了事实上的租赁合同关系，吴某为新的出租人，乙公司为承租人，汽修店为次承租人。

　　考虑到乙公司及汽修店均愿意支付租金，一审法院从维护交易稳定、平衡各方利益的角度出发，对吴某诉请腾退房产的诉请不予支持;对于租金标准，按照订立合同时履行地的市场价格，同时结合诉讼中周边房屋价格，以及乙公司对案涉房屋的开发情况，判令汽修店以案涉房屋毛坯状态的市场出租价格，即每月每平方米45元，向吴某支付租金。

　　郑州市中级法院认为，一审法院判决以案涉房屋毛坯状态的市场出租价格认定实际承租人应支付的租金，既与吴某应得房屋租金收益权利不符，也与汽修店实际按照每月每平方米70元向乙公司支付租金的情况相悖，故改判汽修店按照每月每平方米70元的租金标准，向吴某支付租金。

　　法官说法

　　了解“买卖不破租赁”原则

　　●内涵解释:《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占用期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条文是“买卖不破租赁”原则的体现，指虽然租赁物因买卖等行为发生了所有权变动，但因其尚存在租赁合同关系，新的所有权人需要一并继承，继续履行租赁合同，承租人的承租权对租赁物新的所有权人继续有效。法律设立“买卖不破租赁”制度，旨在维护交易秩序，保障承租人不因所有权人随意处分租赁物而丧失租赁权，维持原租赁合同的效力。

　　●适用前提：(一)租赁合同成立并生效;(二)承租人已实际占有租赁物;(三)租赁物所有权已通过买卖、赠与等进行转让;(四)承租人愿意继续履行原合同。该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁，并非在所有的买卖交易形态中都能适用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”其中，查封是指在司法程序中，法院为保障当事人的权利，对一定财产采取保全措施，禁止任何人对该财产进行处分。不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权，债务人或其他人擅自处分的，认定行为无效。

　　●例外情况:在司法实践中，承租人多会以“买卖不破租赁”原则，主张对案涉房屋享有权利，故法院在判断承租人所主张的租赁权能否对抗法院对房屋的拍卖行为时，应当结合承租人对房屋所主张的租赁权与法院对房屋查封的时间先后顺序，以及在该房屋被查封前，出租人与承租人是否已建立了合法有效的租赁关系等。房屋在出租前被法院查封或设定抵押权的，租赁合同的效力受到影响，属于“买卖不破租赁”的例外。

　　出租与查封时间对本案的影响

　　本案中，杨某、乙公司、汽修店承租的事实发生在法院查封案涉房屋后，因此，三者的承租权对受让人吴某均不发生效力，系“买卖不破租赁”原则的例外。郑州市中级法院认为，甲公司将案涉房屋出租给杨某，杨某又转租给乙公司，乙公司再转租给汽修店，均发生在法院查封案涉房屋后。同时，案涉房屋在拍卖时的《拍卖对象调查情况表》备注信息和瑕疵说明，并不显示乙公司为案涉房屋承租人，故乙公司从杨某转租取得的房屋承租权，以及汽修店从乙公司转租取得的房屋承租权，均不能对抗法院对案涉房屋进行拍卖的执行行为，亦不能对抗吴某竞拍取得的房屋权利。

　　案涉房屋为带租拍卖，竞拍买受人应受该情况约束。拍卖成交后，执行人员到现场进行交接，吴某也在当日确认接收，汽修店对此应当知晓。故在交接时，吴某与汽修店形成了事实上的租赁合同关系，即吴某为新的出租人，汽修店为承租人。吴某通过法院拍卖取得房屋所有权后，乙公司及吴某均要求汽修店向其交纳租金，汽修店在此期间已表示愿意在三方协商后支付租金。在双方租赁关系尚未达到难以为继的情况下，对吴某要求腾退房屋的诉请未予支持。

　　事实租赁关系及租金标准的认定

　　本案中，在吴某竞拍前，汽修店已租赁使用案涉房屋，法院拍卖公告中亦载明租赁信息，房屋的交接也发生在案涉房屋现场，且吴某在竞拍后也向汽修店发短信主张租金，以上事实能够推断出，吴某具有重新建立租赁合同的意思表示，因此吴某与汽修店成立新的租赁关系。

　　对于租金标准，在无双方协商一致的情况下，一般可参考同地段同类房产的租金标准。本案中，根据评估报告显示，案涉房屋在评估时已处于改造装修后对外租赁的状态，评估时未考虑房屋出租情况对评估价值的影响。案涉房屋虽系带租拍卖，但吴某在取得所有权所支付的对价中已包含了房产经过改造装修的价值，其有权收取与房屋实际状况相符的市场价格租金，故本案中汽修店应按照每月每平方米70元的租金标准，向吴某支付租金。（河南法制报记者 岳明 实习生 孙晨赫 通讯员 赵自伟）